Il regolamento di condominio è molto importante in quanto disciplina la vita condominiale.
All'interno del regolamento di condominio sono contenute le norme che disciplinano i servizi e le parti comuni, l’attività dell’amministratore e quella dell’assemblea condominiale.
Sono allegate al regolamento di condominio le tabelle millesimali per la ripartizione delle spese.
In pratica, il regolamento di condominio, può essere considerata la legge interna dei condomini. Una legge speciale rispetto alla normativa generale dettata dal codice civile.
Quando i condomini sono più di dieci e l’assemblea nulla delibera in proposito, ogni condomino può interessarsi della redazione del regolamento condominiale.
Il regolamento di condominio è obbligatorio nel caso che il numero di condomini sia superiore a dieci, e facoltativo in ogni altro caso; se i condomini sono solo due, possono trovare
applicazione, in virtù del rinvio di cui all'art. 1139, le disposizioni sulla comunione.
L’articolo 1138 c.c. prevede l’
obbligo di redigere un regolamento di condominio quando vi sono più di dieci condomini. Diversamente
la sua redazione è facoltativa da parte dei condomini, ma una volta predisposto verranno applicate le stesse regole e norme previste per quello obbligatorio e avrà la stessa efficacia.
Il regolamento condominiale non può limitare o condizionare il
diritto dei condomini sulla cosa comune, a meno che non siamo
previste in un regolamento contrattuale.
Le clausole dei regolamenti condominiali predisposti dall'originario proprietario dell'edificio condominiale ed allegati ai contratti di acquisto delle singole unità immobiliari, nonché quelle
dei regolamenti condominiali formati con il consenso unanime di tutti i condomini, hanno natura contrattuale soltanto qualora si tratti di clausole limitatrici dei diritti dei condomini sulle
proprietà esclusive o comuni ovvero attributive ad alcuni condomini di maggiori diritti rispetto agli altri, mentre, qualora si limitino a disciplinare l'uso dei beni comuni, hanno natura
regolamentare. Ne consegue che, mentre le clausole di natura contrattuale possono essere modificate soltanto dall'unanimità dei condomini e non da una deliberazione assembleare maggioritaria,
avendo la modificazione la medesima natura contrattuale, le clausole di natura regolamentare sono modificabili anche da una deliberazione adottata con la maggioranza prescritta dall'art. 1136,
comma 2, c.c. (Cass. Civ. 943/1999).
La Cassazione ha ricordato che le tabelle allegate al regolamento condominiale possono essere di natura convenzionale (negoziale, contrattuale), quando sono state predisposte dal costruttore o
dall'unico proprietario iniziale del palazzo, accettate dagli iniziali acquirenti dei singoli piani e trascritte regolarmente, ovvero quando sono il frutto di specifico accordo fra tutti i
condomini.
Per questo tipo di tabelle millesimali l'unica possibilità di modifica è una deliberazione unanime di tutti gli interessati oppure occorre un atto dell'autorità giudiziaria.
La delibera che modifichi le tabelle o i criteri di ripartizione delle spese comuni è nulla se assunta dall'assemblea senza che siano stati convocati tutti i condomini o senza il loro consenso
unanime.
